درباره زمین اوقافی نکات مهم زیادی وجود دارد که بسیاری از آن‌ها تخصصی هستند و برخی دیگر هم جنبه عمومی پیدا می‌کنند. برای اطلاع پیدا کردن از نکات حقوقی و کاملاً تخصصی در مورد زمین‌های اوقافی یا نحوه خرید و فروش و رسیدگی به آن‌ها باید حتماً از یک وکیل حقوقی در این حوزه کمک بگیرید. اهمیتی که خرید و فروش زمین اوقافی دارد به اندازه‌ای است که گاهی می‌تواند موجب ضرر کردن یک مشتری می‌شود به طوری که ممکن است تمام سرمایه او به هدر رود!
بیشتر بخوانید: مبایعه نامه چیست؟ تعریف بندهای مبایعه نامه و نکات مهم آن
زمین اوقافی چیست و سند آن چگونه است؟
زمین اوقافی به ملکی گفته می‌شود که مالک، آن زمین را برای امور خیریه و وقف کرده است. با توجه به این تعریف ساده از زمین‌های اوقافی به راحتی می‌توان حدس زد که در حال حاضر، مالک این زمین‌ها اداره اوقاف و امور خیریه است. هرگونه خرید و فروش اجاره یا دخل و تصرف در املاک اوقافی تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه باید انجام گیرد.
برخی به اشتباه تصور می‌کنند که خرید و فروش زمین‌های اوقافی ممنوع است؛ این تصور کاملاً غلط است. البته باید گفت زمین اوقافی به راحتی سایر املاک اختصاصی که مالک حقیقی دارد به فروش نمی‌رود. درصد زیادی از مشتریان از گرفتار شدن در دردسرهای حقوقی زمین‌های اوقافی دوری می‌کنند.
رعایت ضوابط و قوانین خاص می‌توان حتی یک ملک اوقافی را خرید یا فروخت. تمام این معاملات باید با تاییدیه از سوی اداره اوقاف همراه باشد. حتی اگر فردی مالک یک زمین اوقافی باشد نمی‌تواند بدون این تاییدیه، ملک خود را بفروشد یا اجاره دهد یا روی آن زمین پروژه‌های ساخت و ساز انجام دهد.
زمین اوقافی هم مانند سایر املاک و مستغلات، سند مجزا دارد، اما در برخی از جزئیات با سایر سندهای حقیقی متفاوت است. سندی که برای زمین اوقافی صادر می‌شود به گونه‌ای تنظیم شده که اختیار خرید و فروش، اجاره یا سپردن وثیقه را برای مالک از او سلب می‌کند. سند زمین‌های اوقافی، اعتبار کمتری نسبت به سایر سندها دارد، بنابراین املاک اوقافی هم ارزش کمتری خواهند داشت. اگر مشتریان بخواهند یک زمین اوقافی را معامله کنند مطابق با ضوابط و قوانین، سند زمین و مجوزها و تاییدیه‌ها باید با هماهنگی اداره اوقاف و سازمان ثبت اسناد صورت گیرد.
بیشتر بخوانید: آشنایی با نحوه شرایط خرید زمین در شمال کشور
نکته مهم دیگری که باعث شده مشتریان خرید زمین کمتر به سمت زمین‌های اوقافی گرایش داشته باشند، این است که برای این زمین‌ها معمولاً به صورت سالانه یک مبلغ اجاره‌بها باید پرداخت شود. اگرچه این مبلغ زیاد نیست اما بسیاری از افراد آن را قبول نمی‌کنند.
مشکلات فوق درباره املاکی که روی زمین‌های اوقافی ساخته شده است هم وجود دارد. املاک اوقافی املاکی هستند که همانند زمین اوقافی، وقف امور خیریه شده اند. اگر این ملک به فروش برسد یا اجاره داده شود، مالک فقط در "اعیان" ملک اختیار دارد و درباره "عرصه" که همان "زمین ملک" است، هیچ اختیاری به او تعلق نمی‌گیرد!
ارزش سند شش دانگ برای یک زمین بیشتر از ارزش سند زمین اوقافی است. اگر می‌خواهید خرید و فروش زمین در شمال را انجام دهید به ویژه برای زمین‌هایی با کاربری مسکونی حتماً توجه داشته باشید که زمین جزء املاک اوقافی هست یا خیر و اگر جزء این دسته از املاک است، باید از سوی اداره اوقاف استعلام‌ها و تاییدیه‌های مربوطه را بگیرید.
بیشتر بخوانید: رعایت چه نکات و شرایطی جهت خرید زمین در شمال الزامی می باشد؟
5 نکته مهم که درباره زمین اوقافی باید بدانید!
نکته شماره ۱: خرید و فروش زمین اوقافی
در یک عبارت کلی باید گفت خرید و فروش زمین اوقافی با پیچ و خم‌های زیادی همراه است. برای این که زمین‌های اوقافی را بفروشید یا بخرید تمام کارها باید با هماهنگی اداره اوقاف انجام شود. از طرف دیگر کسی که زمین‌های اوقافی را می‌خرد باید اجاره بهای سالیانه به اداره اوقاف پرداخت کند. این مسائل باعث شده مشتریان کمتر نسبت به خرید این زمین‌ها اقدام کنند. از طرف دیگر، کلاهبرداری‌ها در این معاملات بسیار شدت پیدا کرده بنابراین مشتریان باید حساسیت بیشتری نسبت به این املاک داشته باشند.
نکته شماره ۲: امکان دریافت وام روی زمین اوقافی
یکی از مهم‌ترین نکاتی که درباره زمین اوقافی و املاک اوقافی وجود دارد این است که آیا می‌توان روی این املاک وام دریافت کرد یا خیر؟ در صورتیکه زمین یا ملک واجد شرایط وام گرفتن باشد، با رعایت قوانین حقوقی این امکان وجود دارد. دریافت وام روی املاک اوقافی همانند خرید و فروش آن باید با تاییدیه اداره اوقاف و امور خیریه انجام شود.
نکته شماره ۳: انتقال املاک و زمین اوقافی
به طور کلی انتقال املاک و زمین‌های اوقافی از نظر قانونی صحیح نیست اما در صورتیکه تبصره‌ها یا ضوابط مربوط به هر ملک دقیقاً مشخص شود، این امکان وجود دارد که سند ملک اوقافی از یک شخص به شخص دیگری منتقل گردد. همانطور که در قسمت بالا هم به آن اشاره کردیم سند املاک و زمین اوقافی صرفاً از نظر اعیان ملک در اختیار فرد قرار می‌گیرد و هیچ تصرفی در عرصه ملک نخواهد داشت.
نکته شماره ۴: انواع زمین های اوقافی
نکته بعدی درباره خرید و فروش یا معاملات زمین اوقافی، شناخت انواع این املاک است. برخی از زمین‌های اوقافی، وقف عام شده‌اند و برخی دیگر وقف خاص. تعریف وقف عام و وقف خاص برای املاک و زمین‌های اوقافی متفاوت است. خرید و فروش، انتقال یا اجاره زمین‌های وقف عام و خاص، هر یک مباحث خصوصی تخصصی دارد که کارشناسان و وکلای حقوقی آن‌ها را معمولاً برای مشتریان توضیح می‌دهند.
نکته شماره ۵: قیمت زمین اوقافی
آخرین نکته که در این باره اهمیت دارد مسئله قیمت زمین اوقافی است. زمین‌های اوقافی به طور کلی ارزانتر از زمین‌های معمولی با سند شش دانگ هستند. در سند املاک اوقافی نوشته می‌شود، مالک، اجازه دخل و تصرف در عرصه را ندارد. همین باعث شده که قیمت ملک اوقافی معمولاً ارزانتر باشد. ارزانتر بودن این قیمت‌ها یک مسیر منفی را برای سودجویان ایجاد کرده است. کلاهبرداران، زمین اوقافی را با سند شش دانگ حقیقی به مشتری می‌فروشند غافل از اینکه مشتری بداند این ملک جزء زمین‌های اوقافی بوده است.
برای این که گرفتار این مشکلات نباشید از مشاوران املاک با تجربه کمک بگیرید یا از اداره اوقاف و شهرداری محله استعلام کنید. در بررسی سند زمین یا ملک دقت کنید تا دردسرهای کمتری از بابت سند و مسائل حقوقی داشته باشید.
بیشتر بخوانید: آشنایی با چگونگی سرمایه گذاری در شمال از طریق خرید زمین
سوالات متداول درباره "زمین اوقافی و نکات مهم":
1- زمین اوقافی چیست؟
به زمین‌هایی که برای امور خیریه، وقت شده‌اند زمین اوقافی گفته می‌شود. زمین‌های اوقافی به دو دسته وقف عام و وقف خاص دسته‌‌بندی می‌شوند.
2- آیا می‌توانیم روی زمین‌های اوقافی، وام بگیریم؟
وام گرفتن روی زمین و املاک اوقافی باید با تاییدیه اداره اوقاف انجام شود. هر زمینی شرایط دریافت وام را ندارد.
3- آیا خرید و فروش زمین‌های اوقافی مجاز است؟
هرگونه خرید و فروش و معامله زمین‌های اوقافی و املاک اوقافی، قانونی است؛ به شرطی که با تاییدیه اداره اوقاف و امور خیریه همراه باشد.
4- سند زمین اوقافی چه تفاوتی با سند شش دانگ خصوصی دارد؟
سند زمین‌های اوقافی امکان دخل و تصرف در اعیان ملک را می‌دهد اما مالک هیچ اختیاری در عرصه ندارد. این در حالی است که سند شش دانگ اختصاصی برای زمین یا ملک تمام اختیارات کامل را به مالک خواهد داد.