تعریف اصطلاح عرصه و اعیان در ملک
(عرصه) به قطعه زمینی در موقعیت جغرافیایی مشخص گفته می‌شود که بر روی آن ساختمان‌های مختلفی مانند برج، ویلا، آپارتمان و... ساخته می‌شود.
(اعیان) همین ساختمان‌های مختلفی هستند که بر روی یک قطعه زمین (عرصه) ساخته می‌شود.
این عبارت را برای کلیه املاکی که دارای سند هستند و کاربری‌های متفاوتی مانند مسکونی، اداری، تجاری و... دارند به کار می برند. به طور مثال، شما شش دانگ یک ساختمان را خریداری کرده‌اید، که این شش دانگ شامل عرصه و اعیان است. حال اگر در عرصه، یک آپارتمان 4 طبقه بسازید، برای هر واحد مطابق با عرصه و اعیان مشخص، سند جداگانه صادر می‌شود. به بیان دیگر، سند از حالت شش دانگ کامل عرصه و اعیان در خواهد آمد، و به چند سند جداگانه تبدیل می‌شود. به همین دلیل، مالک هر واحد، دیگر صاحب تمام شش دانگ عرصه و اعیان در ملک نخواهد بود و فقط به اندازه سهم واحد خود در عرصه و اعیان سهیم است. به همین خاطر؛ بسیار مهم است که در هنگام خرید حتماً به کاربری عرصه در سند دقت کنید، زیرا برخی از فروشنده‌های سودجو، عرصه با کاربری مسکونی را به جای تجاری به مشتری می‌فروشند. بنابراین برای جلوگیری از این گونه مشکلات و دوری از گرفتار شدن در کلاهبرداری‌ها بهتر است ،قبل از خرید به نوع کاربری عرصه و اعیان در ملک توجه بیشتری داشته باشید.
چگونگی محاسبه عرصه و اعیان در ملک
مالک عرصه و اعیان در ملک می‌تواند بنا بر دلایل مختلف، تقاضایی مبنی بر تفکیک عرصه و اعیان داشته باشد. به همین دلیل چگونگی محاسبه عرصه و اعیان ملک بسیار اهمیت دارد. توجه داشته باشید که در این تفکیک می‌بایست در درجه اول، ارزش عرصه و اعیان ملک را با توجه به انواع کاربری‌های مختلف مانند تجاری، مسکونی و... تعیین کرد.
به عنوان مثال، عرصه و اعیان در ملک که کاربری تجاری داشته باشد به مراتب از ارزش بیشتری نسبت به کاربری مسکونی برخوردار است. البته نکته مهم این است که اگر در اعیان، اقداماتی مختلفی صورت گیرد می‌تواند بر قیمت عرصه نیز تاثیر داشته باشد. ارزش هر عرصه با توجه به عوامل مختلفی تعیین می‌شود که به چند نمونه از آن‌ها در زیر اشاره خواهد شد.
• ارزش عرصه در زمین‌های موات: زمین موات، زمین‌هایی هستند که سابقه هیچگونه احیایی ندارند. ارزش این عرصه‌ها در زمین موات چیزی در حدود 50 – 90 درصد از ارزش روز ملک در بازار است.
• ارزش عرصه در زمین‌های بایر: زمین‌های بایر، زمین‌هایی هستند که سابقه احیا دارند، اما به دلیل آنکه به آن رسیدگی نشده است به میزان 5 سال متوالی، متروک باقی مانده‌اند. در اینگونه زمین‌ها ارزش عرصه تقریباً برابر با 20 – 60 درصد ارزش روز ملک در بازار است.
• ارزش عرصه در زمین‌های دایر: این زمین‌ها سابقه احیا و آبادانی دارند و در زمان حاضر نیز مورد بهره برداری قرار می‌گیرند. ارزش عرصه در زمین‌های دایر نیز معادل 5 – 30 درصد ارزش روز ملک در بازار است. البته توجه داشته باشید که در این مورد، موقعیت جغرافیایی نیز دخیل می‌باشد.
بنابراین با توجه به نوع زمین دایر، بایر و موات می‌توان به راحتی ارزش عرصه در ملک را حساب کرد.
عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی
سند اوقافی به مالک اعیان اختیار کامل نمی‌دهد و باید اقساطی به صورت سالیانه به اداره اوقاف که صاحب عرصه است پرداخت کنند. بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد این زمین تصمیم گیری می‌شود. برای نقل و انتقال باید اداره اوقاف معامله مورد نظر را تایید کند. در این حالت سازنده با توجه به توافقات با صاحب عرصه که معمولا اداره کل اوقاف باید اجاره بها پرداخت کند و در نهایت باید توجه داشته باشند که آن ها فقط مالک اعیان هستند و در عرصه مستاجر متولی هستند.
باید به این مورد توجه کنید که مالکیت زمین‌های‌اوقافی در اصل بر عهده اداره کل اوقاف و امور خیریه است. این زمین ها یا اراضی تحت هر عنوانی با این شکل، متعلق به افراد نیست. اگر در زمین‌های وقفی ساخت و سازی صورت بگیرد به طور قطع سازنده و مالک اعیان، مستاجر آن عرصه می شود و نمی‌تواند خود را صاحب عرصه بداند.
در تبصره دو ماده صد و چهل و هشت قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ آمده است: «در صورتی که اعیان کلا یا جزئا در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره ی اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشد تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد».
تفاوت عرصه و اعیان در مالکیت
معمولا مالک اعیان و صاحب عرصه یک شخص است. گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیان صاحب قسمتی از عرصه باشد. این حالت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی اتفاق می‌افتد. گاهی اوقات مالک اعیان یک شخص و صاحب عرصه شخص دیگری است که این حالت در مورد زمین‌های اوقافی روی می دهد.
ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی منوط به کسب اجازه از اداره متولی است. تفاوت عرصه و عیان پس از تعاریف گفته شده بسیار روشن است. پس بهتر است قبل از هرگونه معامله‌ای اطلاعات کافی در مورد زمین مورد نظر داشته باشید تا مرتکب اشتباه نشوید.
