همه چیز در مورد پیش فروش یا پیش خرید ملک
افرادی که به دنبال پیش فروش یا پیش خرید ملک هستند، می بایست به چه مواردی را در این جهت دقت داشته باشند تا خطا های احتمالی کاهش یابد؟ پیش از انجام معامله درست و استاندارد پیش فروش، باید به چه نکاتی توجه داشت؟
در سال های گذشته بر اساس قیمت های رو به صعود آپارتمان ها و از طرفی کاهش قدرت خرید متقاضیان، معاملات پیش فروش ساختمان از پیشرفت فراوانی برخوردار شدند. با افزایش معاملات پیش فروش خانه، اختلافات حقوقی مربوط به آن نیز پیشرفت قابل توجهی داشته است. در بسیاری از موارد اتفاق افتاده که افرادی قصد پیش فروش املاک نیمه ساخته و حتی در برخی از موارد نساخته را دارند، مشتریانی آن ها را خریداری کردند و معاملات انجام شده است. خریدار فکر می کند که می تواند در شرایط خوب و بر اساس قیمت بازار، دارایی خود را جهت پیش فروش آپارتمان صرف کند. پس از گذشت زمان متوجه خواهند شد که آپارتمانی وجود ندارد و در واقع فروشنده کلاهبرداری کرده است.
به علت افزایش این چنین کلاهبرداری ها در انجام قرارداد ها که ملک مورد نظر قابل مشاهده نیست تا خریدار تمامی امکانات خانه را ببیند. با ذکر یک جمله ساده «املاک قابل مشاهده خریدار رسید و فرد از تمامی کم کاستی های قرارداد مطلع می باشد» ، شخص فروشنده فاقد مسئولیت می شود. هنگامی که معامله پیش فروش ملک نوشته شده است دو حالت وجود دارد:
- مسکن اصلا وجود ندارد.
- ساخت کامل مسکن انجام نشده است.
پس در درج و تنظیم قرارداد استاندارد باید به این مسئله توجه ویژه ای کرد.
با داشتن بعضی از شروط می توان از کلاهبرداری های پیش فروش ساختمان جلوگیری کرد. برای این کار بهتر است در هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان دو طرف معامله دقت داشته باشند و در نظر بگیرند فقط توافق شفاهی سبب از بین بردن ابهامات دو طرف نشود زیرا برداشت هر فرد با شخص دیگر متفاوت است و امکان دارد باعث اختلافات شود پس باید تمامی شرایط معاملات نوشته شده به امضای دو طرف قرارداد قرار گیرد.
پیش فروش ملک
تعریف پیش خرید یا پیش فروش ملک
پیش خرید یا پیش فروش از لحاظ لغوی به معنای پیش از به فروش رساندن و پیش از خرید کردن می باشد. این اصطلاح در موارد معاملاتی مختلف کاربرد دارند. در حالت کلی در حوزه املاک به آن املاکی که پیش از کامل شدن و پیش از اینکه قابل استفاده شوند به فروش می روند، پیش فروش و به آن دسته از املاکی که پیش از کامل و ساخته شدن خریداری کنند، پیش خرید گفته می شود.
مزایای پیش خرید برای شخص خریدار چیست:
- بر اساس عدم تکمیل یک ملک قطعا در زمان پیش فروش از مبلغ همان ملک در هنگام آماده‌ی تحویل، می بایست ارزانتر باشد و پس از کامل شدن زمانی که بازار در شرایط یکسان قرار گیرد، خریدار این حق را دارد تا ملک آماده شده را کمی گرانتر به فروش رساند.
- در قرارداد هایی که املاک در حالت آماده به فروش می روند، خریدار باید قیمت معامله را حداکثر در مدت 2 ماه بر اساس توافق دو طرف پرداخت کند. اما در قرارداد های پیش فروش، قیمت معامله مرحله ای انجام می گیرد و در طی مراحل تکمیل خانه باید پرداخت گردد. پس می توان گفت خریدار قدرت خرید فراوانتری دارد.
- در حالت پیش فروش، طراحی و دکوراسیون خانه طبق سلیقه شخص خریدار قابل تغییر می باشد.
- در آپارتمان های آماده فقط اجزای روکار قابل مشاهده می باشد، در حالی که در پیش فروش، کلیه کیفیت مصالح داخلی و مراحل ساخت به واسطه خریدار قابل مشاهده است.
معایب پیش خرید برای شخص خریدار چیست:
- ممکن است تحویل به موقع انجام نگیرد.
- مصالح مصرفی ممکن است بر اساس معامله توسط سازنده انجام نگیرد.
- ممکن است در برخی از مواقع پروژه ناتمام بماند ( در زمان بی انگیزگی و رکورد بازار).
- ممکن است کلاهبرداری صورت گیرد مثلا یک ملک به چندین نفر فروخته شود.
- همچنین کلاهبرداری به کمک شرکت های بی اعتبار.
- وام های گرفته شده از روی سند مادر و در هنگام عدم پرداخت می بایست توسط فرد خریدار به صورت اقساطی پرداخت گردد.
- ممکن است در صورت عدم پرداخت مجوز پایان کار و خلافی به شهرداری این هزینه بر عهده خریدار بی افتد.
پیش فروش ملک
قوانین مربوط به پیش فروش ملک
قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 مشمول بر 25 ماده و 4 تبصره تصویب شده و به اجرا در آمده است. طبق این قوانین هر معاملاتی با هر عنوانی که باعث آن، صاحب رسمی ملک (پیش‌فروشنده) متعهد به تکمیل یا احداث واحد های آپارتمان تعیین شده در آن زمین شود و واحد های آپارتمانی نوشته شده با هر نوع کاربری از آغاز یا در اواسط تکمیل و احداث یا بعد از پایان عملیات ساختمانی، به مالکیت فرد دیگر معامله (پیش خریدار) قرار گیرد، از لحاظ قوانین و مقررات این قانون جزو قرارداد پیش فروش ساختمان به حساب می آید.
مسئله پیش فروش ساختمان طبق قوانین گفته شده به این صورت می باشد که پس از دریافت پروانه‌ی ساخت آپارتمان توسط شهرداری و با تنظیم شناسنامه فنی آن برای هر واحد، اطلاعات تکمیل شده و ملحقات در آن نوشته می شود و مجوز گرفته شده انتشار آگهی از مراجع با صلاحیت، پیش فروشنده شروع به تبلیغات در پایگاه های اطلاع رسانی و مطبوعات می کند.
پس از گذراندن این مرحله، تنظیم معامله پیش فروش می بایست در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی انجام شود. مشاورین املاک وظیفه دارند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، دو طرف قرارداد جهت تنظیم اسناد رسمی این معامله به همان دفترخانه مراجعه کنند اما این اجازه را ندارند که خودشان قرارداد را تنظیم کنند اگر اینطور باشد، مجرم نامیده می شوند.
همچنین هنگامی که سرمایه گذاران بدون داشتن تنظیم سند رسمی یا مجوز گرفته شده برای انتشار آگهی شروع به پیش فروش ساختمان نمایند، جریمه‌ی نقدی به اندازه‌ی دو تا چهار برابر مبلغ اموال دریافتی یا به حبس از نود در یک روز تا یک سال مجازات می شوند.
در معاملات پیش فروش باید چه مواردی را مستقیما عنوان کرد:
- اسم و اطلاعات دو طرف قرارداد اعم از حقوقی یا حقیقی.
- اطلاعات و پلاک ثبتی و آدرس وقوع ملک.
- امکانات و اوصاف واحد های آپارتمانی مورد قرارداد مثل تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، انباری، توقفگاه (پارکینگ) و مساحت اعیانی.
- اطلاعات فنی و معماری آپارتمانی که واحد در آن ساخته می شود مثلا کاربری، موقعیت، کل واحد ها و تعداد طبقات، مساحت کل زیر بنا و عرصه، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم سرمایش و گرمایش همچنین بخش های مشترک و موارد دیگر که در شناسنامه فنی هر واحد و پروانه ساخت ذکر شده که عموما در مبلغ نهایی موثر می باشند.
- عوض یا بها در معاملات معوض، نحوه پرداخت و تعداد اقساط.
- انتقال قطعی، تحویل و شماره قبوض اقساطی جهت بها.
- تنظیم سند رسمی انتقال قطعی و مدت زمان تحویل واحد های آپارتمانی پیش فروش.
- مشخص کردن تکلیف خسارات، قرارداد های بیمه ای، تغییر مبلغ، تضمین ها و تغییر اطلاعات مورد قرارداد.
- تعهداتی که پیش‌فروشنده به مراجع صادر کننده پروانه و دیگر مراجع قانونی می دهد.
- معرفی داوران.
پیش فروش ملک
مواردی که می بایست در تنظیم قرارداد به آن توجه کنید:
1- مشخصات دو طرف قرارداد: جهت تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان، نخست می بایست اطلاعات دو طرف قرارداد اعم از تاریخ تولد، نام، شماره شناسنامه، شماره تماس، نشانی و غیره نوشته شود. همچنین باید سِمت فروشنده تعیین گردد و این که مورد ملک قراردادی انجام دهد. امکان دارد فروشنده صاحب زمین و مالک سند باشد یا ممکن است سازنده ملک باشد که طبق توافقات سهم قابل توجهی از ساختمان را دارد. پس مهم ترین موضوع این است که آیا فروشنده می تواند ملک را منتقل کند یا خیر؟
در این نوع معاملات مشکلات فراوانی دیده می شود که به علت بی توجهی خریداران به این نکته که، مدارک فروشنده مانند سند ملک، مشارکت، قرارداد ساخت، نحوه تقسیم بندی بین صاحب ملک و سازنده و… با دقت کافی بررسی و مطالعه نمی کنند و این اطلاعات را با مدارک شناسایی فروشنده (کارت ملی و شناسنامه) تطابق نمی دهند. بعضی از افراد این نکته را به اشخاص و مشاوران املاک می سپارند که بسیار کار اشتباهی می باشد چون همین افراد در برخی از مواقع عامل کلاهبرداری و اختلافات می باشند.
پیش از بستن قرارداد، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و با ارائه پلاک ثبت ملک مورد نظر از آخرین صاحب و وضعیت ممنوع المعامله نبودن و توفیقی مطمئن شوید.
2- مورد معامله: یکی دیگر از نکات پیش فروش، اطلاعات مورد معامله می باشد که باید با دقت کامل جزییات ذکر شود اعم از: مساحت، واحد، شماره ثبت ملک اصلی، طبقه، اشتراک برق، تلفن، آب، گاز، انباری و پارکینگ و… که البته باید محل انباری و پارکینگ نیز ذکر گردد.
پیش فروش ملک
3- مشخصات ملک: در این بند از قرارداد پیش فروش می بایست اطلاعات ملک اعم از تعداد اتاق‌خواب ها، کمد دیواری، نقشه، جنس و نوع مصالح (دستگیره، رنگ، سیم‌کشی، شیرآلات، آیفون، کولر، سرویس بهداشتی، رادیاتور ها، کابینت، درب ها، کلید و پریز و… ) نوشته شود. در ظاهر شاید نکته کوچکی به نظر برسد اما امکان دارد سبب اختلافات جدی شود.
4- مشخصات فنی و معماری ملک: اطلاعات فنی و معماری آپارتمان که کاربری زمین، تعداد طبقات، نوع مصالح استفاده شده در ساختمان، سیستم سرمایشی و گرمایشی، زیربنای کل ساختمان، واحد ها، نمای بیرونی می بایست نوشته شود. جهت تضمین به اجرا درآوردن این تعهدات، می توان در معامله عنوان کرد. اگر هر یک از املاک این شرایط را نداشته باشند بر اساس نظر کارشناسان از مبلغ قرارداد کم می شود یا خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.
پیش فروش ملک
5- بهای ملک: چگونگی پرداخت و بهای ملک موضوعی است که می بایست با جزئیات کامل در معامله پیش فروش در نظر گرفته شود. پرداخت اقساط به صورت چک و یا نقد، پرداخت و زمان تحویل، نحوه تسویه حساب، باید نوشته شود.
بهترین راه، ملزم خریدار به پرداخت بخشی از بها طبق مراحل پیشرفت کار می باشد. با رسیدن به هر یک از مراحل که زمان آن در معامله یادداشت شده است، خریدار الزام به پرداخت اقساط می شود؛ که اگر اقساط خود را پرداخت نکند فروشنده این حق را دارد تا معامله را فسخ نماید و یا می تواند به طور روز شمار خسارت دریافت کند و یا حتی به تعداد روز های تاخیری فروشنده می تواند ملک را دیرتر تحویل دهد.
در این روش عموما قسمتی از مبلغ قابل پرداخت در قرارداد وابسته به زمان تنظیم سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد می باشد. بهتر است که اختلاف مبلغ ملک قولنامه ای و ملک سنددار یا ملک بدون سند، در زمان تنظیم سند بر جای بماند. در این زمان اگر به هر علتی فروشنده از تنظیم سند جلوگیری کند، خریدار ضرر نمی کند. در این شرایط پیش آمده اگر تنظیم سند انجام نگیرد در واقع باعث اقامه دعوای الزامِ تنظیم سند رسمی شده است، مبلغ جهت اجرای آن با کمک خریدار می بایست پرداخت شود تا حکم اجرا گردد، پس از مبلغ گفته شده می توان برداشت کرد.
پیش فروش ملک
6- سند وکالت نامه ای یا رسمی: یکی دیگر از مسائلی که در قرارداد پیش فروش مهم است، تعهد تنظیم سند رسمی می باشد یعنی آیا فروشنده و فرد متعهد وکالت نامه رسمی یا سند رسمی از مالک سند برای این کار دارد یا خیر؟ اگر جواب خیر باشد، تعهد او هیچ اجباری برای مالک سند ندارد و این کار سبب مشکلاتی طرفین قرارداد می شود.
7- تاریخ تحویل ملک: معین کردن تاریخ تحویل ملک یکی از شروط اصلی می باشد که برای به اجرا درآوردن آن باید تضمین محکمی وجود داشته باشد تا در زمان تاخیر، خریدار بتواند تمامی ضررهایی که به آن وارد شده را جبران کند.
بر اساس موضوعات متفاوتی که سازندگان با آن مشغول می باشند و دائما در تلاش هستند که زمان تحویل ملک را جهت جلب توجه خریدار کوتاه در نظر بگیرند و عموما هم به علت های مختلف به تعهد خود پایبند نیستند. این کار باعث ضرر خریدار شود زیرا ممکن است برای سکونت در آن ملک برنامه ریزی کرده باشد. یکی از تضمین های خوب برای به اجرا درآوردن تعهد تحویل ملک، به طور روز شمار طبق قیمت اجاره همان ملک خسارت دریافت کند پس در هنگام قرارداد این بند را درج نمایید.
پیش فروش ملک
8- مساحت ملک: هنگامی که مساحت هر واحد معین شده طبق صورت جلسه‌ی تفکیکی، بیشتر یا کمتر از میزان تعیین شده در معامله باشد، مبلغ آن طبق نرخ درج شده در معامله محاسبه می گردد. زمانی که مساحت واحد تا 5 درصد کمتر باشد، هیچ یک از دو طرف قرارداد نمی توانند قرارداد را فسخ نمایند. اما اگر از 5 درصد بیشتر باشد، فقط خریدار حق دارد معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت نماید.
همچنین اگر مساحت آماده شده از 95 درصد میزان توافق شده کمتر باشد، خریدار این اجازه را دارد تا معامله را فسخ کند یا مبلغ آن را به نرخ روز و بر اساس نظر کارشناس کسر نماید. دقت کنید در کلیه مواردی که به دلیل تخلفات پیش‌فروشنده ، قرارداد از طرف پیش خریدار فسخ گردد، پیش‌فروشنده وظیفه دارد یا از جانب مصالحه میان دو طرف قرارداد یا برآورد کارشناس که دو طرف انتخاب او را قبول داشته باشند، زیان وارد شده را پیش خریدار پرداخت کند.
9- بیمه: یکی از وظایف پیش‌فروشنده ، بیمه کردن می باشد زیرا بیمه در مقابل مسئولیت خود که سبب خساراتی که امکان دارد از هر جهتی وارد شود برای مثال: تجهیزات، عیب بنا، خسارات وارد شده از عدم رعایت موازین قوانین، در برابر اشخاص ثالث یا خریدار و . . . اگر خسارات بیشتر از قیمت پرداختی بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه التفاوت است و می بایست خسارات را پرداخت نماید.
10- معرفی داور: یکی از مهم ترین موارد در این نوع قرارداد که حل کننده اختلافات در مقام داوری می باشد. هیئت داوران تشکیل شده از داور انتخاب شده پیش‌خریدار و داور انتخاب شده پیش‌فروشنده و یک داور است که دو طرف قرارداد باید رضایت داشته باشند. اگر زمانی نتوانند در این زمینه به توافق برسند از جانب رئیس دادگستری شهرستان معرفی می شوند. در زمان نیاز دو طرف قرارداد این اجازه را دارند تا از کارشناسان رسمی دادگستری آن منطقه کمک بگیرند.
11- انتقال سند: بعد از پایان کار ساختمان در زمان تعیین شده در معامله و تایید مهندس ناظر و وصول کلیه مطالبات، پیش‌خریدار این حق را دارد تا با ارائه‌ی مدارک مورد نیاز جهت انجام تعهدات به یکی از دفاتر اسناد رسمی تقاضای انتقال سند رسمی داشته باشد اگر پیش‌فروشنده پس از اعلام دفترخانه تا ده روز جهت انتقال سند حاضر نشود، دفترخانه خود اقدام به تنظیم سند رسمی برای پیش‌خریدار می کند و اداره‌ی درج اسناد و املاک منطقه وقوع ملک نیز وظیفه دارد، نسبت به ملک پیش‌فروش شده بنا تقاضای ذی‌نفع کند.
بعد از انتقال قطعی و رسمی واحد پیش فروش و انجام تمامی تعهدات از دو طرف قرارداد، معامله پیش‌فروش درجه‌ی اعتبار خود را از بین می برد و دو طرف باید به دفترخانه معین شده مراجعه کنند.
پیش فروش ملک
سوالات متداول:
پیش‌فروش ملک چیست؟
در حالت کلی در حوزه املاک به آن املاکی که پیش از کامل شدن و پیش از اینکه قابل استفاده شوند به فروش می روند، پیش فروش و به آن دسته از املاکی که پیش از کامل و ساخته شدن خریداری کنند، پیش خرید گفته می شود.
پیش خرید ملک می تواند سبب سود شود؟
بله، بر اساس عدم تکمیل یک ملک قطعا در زمان پیش فروش از مبلغ همان ملک در هنگام آماده‌ی تحویل، می بایست ارزانتر باشد و پس از کامل شدن زمانی که بازار در شرایط یکسان قرار گیرد، خریدار این حق را دارد تا ملک آماده شده را کمی گرانتر به فروش رساند یا به عبارتی سود ببرد.
آیا در قرارداد های پیش‌فروش، طراحی خانه طبق سلیقه خریدار انجام می گیرد؟
بله، در حالت پیش فروش، طراحی و دکوراسیون خانه طبق سلیقه شخص خریدار قابل تغییر می باشد.
آیا برای پیش‌فروش ملک، قوانینی موجود است؟
بله، قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 مشمول بر 25 ماده و 4 تبصره تصویب شده و به اجرا در آمده است. طبق این قوانین هر معاملاتی با هر عنوانی که باعث آن، صاحب رسمی ملک (پیش‌فروشنده) متعهد به تکمیل یا احداث واحد های آپارتمان تعیین شده در آن زمین شود و واحد های آپارتمانی نوشته شده با هر نوع کاربری از آغاز یا در اواسط تکمیل و احداث یا بعد از پایان عملیات ساختمانی، به مالکیت فرد دیگر معامله (پیش خریدار) قرار گیرد، از لحاظ قوانین و مقررات این قانون جزو قرارداد پیش فروش ساختمان به حساب می آید.
آیا مشاورین املاک این اجازه را دارند تنظیم قرارداد پیش‌فروش را انجام دهند؟
خیر، تنظیم معامله می بایست در یکی از دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
اگر فردی بدون داشتن مجوز یا بدون تنظیم سند رسمی پیش‌فروش انجام دهد، مجازات چیست؟
جریمه‌ی نقدی به اندازه‌ی دو تا چهار برابر مبلغ اموال دریافتی یا به حبس از نود در یک روز تا یک سال مجازات می شوند.
آیا اطلاعات فنی آپارتمان می بایست در معامله پیش‌فروش، ذکر شود؟
بله، اطلاعات فنی و معماری آپارتمانی که واحد در آن ساخته می شود مثلا کاربری، موقعیت، کل واحد ها و تعداد طبقات، مساحت کل زیر بنا و عرصه، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم سرمایش و گرمایش همچنین بخش های مشترک و موارد دیگر که در شناسنامه فنی هر واحد و پروانه ساخت ذکر شده که عموما در مبلغ نهایی موثر می باشند.
برای تشخیص ملک مورد قرارداد واقعی چه باید کرد؟
پیش از بستن قرارداد، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و با ارائه پلاک ثبت ملک مورد نظر از آخرین صاحب و وضعیت ممنوع المعامله نبودن و توفیقی مطمئن شوید.
بهترین روش جهت پرداخت بهای ملک در معامله پیش‌فروش چیست؟
بهترین راه، ملزم خریدار به پرداخت بخشی از بها طبق مراحل پیشرفت کار می باشد. با رسیدن به هر یک از مراحل که زمان آن در معامله یادداشت شده است، خریدار الزام به پرداخت اقساط می شود؛ که اگر اقساط خود را پرداخت نکند فروشنده این حق را دارد تا معامله را فسخ نماید و یا می تواند به طور روز شمار خسارت دریافت کند و یا حتی به تعداد روز های تاخیری فروشنده می تواند ملک را دیرتر تحویل دهد.
برای از بین بردن بدقولی فروشنده جهت تحویل ملک چه اقدامی لازم است؟
یکی از تضمین های خوب برای به اجرا درآوردن تعهد تحویل ملک، به طور روز شمار طبق قیمت اجاره همان ملک خسارت دریافت کند پس در هنگام قرارداد این بند را درج نمایید.
اگر مساحت پایانی ملک، کمتر یا بیشتر از مقدار ذکر شده در معامله باشد، چه کاری باید انجام داد؟
زمانی که مساحت واحد تا 5 درصد کمتر باشد، هیچ یک از دو طرف قرارداد نمی توانند قرارداد را فسخ نمایند. اما اگر از 5 درصد بیشتر باشد، فقط خریدار حق دارد معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت نماید.
پیش فروش ملک